top of page
  • תמונת הסופר/תעו"ד יצחק מלכה

מילון המושגים המקוצר - מונחים בעסקאות נדל"ן

עודכן: 17 בינו׳ 2023


 




עסקת נדל"ן היא עניין מורכב ורווי במושגים מבלבלים. לכן, כחלק מפתיחת תיק עסקה אנו נוהגים במשרדנו להדפיס ללקוחות המשרד "מילון מושגים" קצר כדי לעשות קצת סדר בבלאגן וכדי שנוכל לדבר באותה שפה לאורך תקופת העסקה. לאור הביקורות הטובות שקיבלנו על מילון המושגים, החלטנו לפרסם אותו לציבור הרחב. נבהיר כי מדובר במילון מקוצר למי שאינם משפטנים אשר מטרתו היחידה היא ליצור שפה משותפת בין עורך הדין ללקוח ובין הלקוח למתווך :

  • "טאבו" – או בשמו הרשמי "הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים", הגוף המנהל את מרשם המקרקעין בישראל ע"י רישום הזכויות בנכס באחד משלושת הפנקסים : פנקס הזכויות, פנקס הבתים המשותפים ופנקס השטרות.


  • "נסח טאבו" - נסח טאבו הוא מסמך רשמי המפרט אודות הזכויות הרשומות ביחס ליחידה רישומית מסוימת במרשם המקרקעין. ניתן להוציא בקלות נסח טאבו באתר הרשות בכפוף לתשלום אגרה בסך של 15 ₪. לנוחיותכם קישור להפקת נסח טאבו.


  • "רישום זכויות שלא מנוהלות בטאבו" – לעיתים רישום הזכויות במקרקעין מנוהלות שלא בידי הטאבו. כך לדוגמה, במצבים של רכישת דירה חדשה מקבלן "על הנייר". למעשה דירה "על הנייר" עדיין לא קיימת וממילא אינה רשומה במרשם, לכן עד לרישומה בפועל במרשם, ניהול הזכויות מתנהל על ידי "חברה משכנת" מטעם הקבלן שאחראית לרישום, תיעוד וניהול הזכויות במקרקעין. יש לשים לב שהליך רישום בטאבו לוקח זמן רב ולכן ייתכנו מצבים בהם רישום הזכויות ינוהל בידי "חברה משכנת" זמן רב לאחר בניית הדירה בפועל.


  • "אישור זכויות" - בדומה לנסח טאבו המפרט אודות הזכויות הרשומות ביחס ליחידה רישומית במרשם המקרקעין, אישור זכויות מפרט אודות הזכויות הרשומות ביחס ליחידה שהזכויות בה מנוהלות בידי גוף שאינו הרשות לרישום והסדר מקרקעין, למשל, "חברה משכנת", רשות מקרקעי ישראל וכו'. ניתן להוציא אישור זכויות על ידי פניה לגוף המנהל את הרישום ובכפוף לתשלום אגרה.


  • "חכירה וחכירה לדורות" – למושג זה הסתעפויות ומשמעויות רבות, אך בבסיסו הרעיון פשוט, המושג חכירה וחכירה לדורות מתאר באופן הפשוט ביותר הסכם שכירות בתנאים הנקבעים מראש ולתקופה ארוכה. ראוי להדגיש שהמושג חכירה מתייחס לתיאור זכות שאינה זכות הבעלות גם אם קרובה אליה במהות.


  • "גוש", "חלקה" ו"תת חלקה" – "גוש וחלקה" היא שיטת מיפוי שטח לאחר הליך של הסדר קרקעות. במילים פשוטות הגוש והחלקה הם חלוקה פיזית של שטח מדינת ישראל לתאי שטח גדולים הנקראים "גושים", ובתוכם תאי שטח קטנים יותר הנקראים "חלקות", החלוקה נועדה לאפשר זיהוי קל יותר של נכסים וייחודם במספר ייחודיי להם.


  • "תת חלקה" היא יחידה רישומים הנוצרת בהליך רישום בית משותף המאפשר ייחוד וזיהוי של נכסים הרשומים על אותה החלקה, בדומה למספר דירה בבניין.


  • "בית משותף" – מבנה שיש בו 2 דירות או יותר ונרשם כ"בית משותף" בפנקס הבתים המשותפים. התנהלות כבית משותף מאפשרת הסכמה, שליטה וניהול טובים יותר של בעלי הדירות במבנה ביחס לזכויות ולחובות שלהם וביחס לרכוש המשותף בבניין.


  • "מס שבח" – "מס שבח" הוא מס המוטל על רווחי המוכר ממכירת הנכס כשלמכור אין פטור מתשלום המס. ככל, גובה מס השבח לא יעלה על 25% מההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה לנישום יחיד.


  • "פטור מתשלום מס שבח" – לחובת תשלום מס השבח ישנם פטורים רבים ותנאים רבים, להלן יפורטו בתמצית הפטורים העיקריים :

- פטור דירת מגורים יחידה – מכירת דירת מגורים יחידה של המוכר אחת ל-18 חודשים ובתנאים המפורטים בחוק, עד לתקרה של כ- 4,600,000 ₪.

- פטור במתנה בין קרובים – העברת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו. קרוב מוגדר כבן זוג, הורה, הורי הורים או צאצאים

- מכירת דירה שנתקבלה בירושה – בהתקיים התנאים בחוק.

- פטור חד פעמי במכירת שתי דירות מגורים לצורך רכישת דירה חלופית – בהתקיים התנאים בחוק.


המלצה - בטרם קבלת ההחלטה על מכירת דירה פנו לעו"ד על מנת לקבל ייעוץ והערכה פרטנית לגבי גובה המס אותו תדרשו לשלם במכירה.



  • "מס רכישה" - מס רכישה הוא מס המוטל על רוכש הנכס, בשיעורים ומדרגות שונות. ככלל, מס הרכישה על דירת מגורים נע 0% ל10%. למאמר המלא בנושא מס רכישה לחצו כאן.


  • "פטור ממס רכישה" – לחובת תשלום מס הרכישה יש פטורים רבים ותנאים רבים, להלן יפורטו בתמצית הפטורים העיקריים :

- פטור בהעברה מיחיד לקרוב – בהעברה ללא תמורה מיחיד לקרובו מס הרכישה יהיה שליש ממס הרכישה הרגיל. יש לשים לב לכך שבמס רכישה אח נחשב גם כן לקרוב, זאת בניגוד למס שבח.

- פטור ממס רכישה ברכישת דירה יחידה – ברכישת דירת מגורים יחידה לא ישולם מס רכישה על הסכום שעד ל- 1,919,155 ₪ (נכון לשנת המס 2023). מעבר לסכום זה ישולם מס במדרגות מס שונות מ3.5 ועד 10 אחוזים.


המלצה – בטרם קבלת ההחלטה על תקציב לעסקת נדל"ן פנו לעו"ד על מנת לקבל ייעוץ והערכה פרטנית לגבי גובה המס אותו תדרשו לשלם ברכישה.


  • "היטל השבחה" – היטל השבחה הוא היטל המוטל על מוכר הנכס ומשולם לרשות המקומית בשל עליית ערך הנכס כתוצאה מאישור תכנית משביחה. אין להתבלבל בין "היטל השבחה" ל"מס שבח", אלו שני תשלומים נפרדים שחלים על מוכר הנכס.


המלצה – בין אם אתה מוכר נכס ובין אם אתה קונה נכס, יש להקדים ולבצע בירור חבות בהיטל השבחה ברשות המקומית, היטל זה יכול להגיע לסכומי עתק.


  • "אישור עירייה לטאבו" – אישור מאת הרשות המקומית על היעדר חובות המוכר לרשות המקומית. אישור זה מונפק לבקשת הצדדים לעסקה ונדרש לצורך העברת הזכויות בנכס בסיום העסקה.


  • "הערת אזהרה" – הערת אזהרה היא הערה הנרשמת אצל רשם המקרקעין לבקשת צד לעסקה במקרקעין בגין התחייבות לעשות או להימנע מלעשות עסקה במקרקעין. במילים פשוטות : הערת האזהרה נועדה להגן על רוכש נכס ולמנוע רישום של עסקה במקרקעין שלגביהם נרשמה לטובתו הערת אזהרה. כמו כן, הערת האזהרה מגינה מפני עיקול, מינוי כונס נכסים ומינוי נאמן במסגרת הליכי חדלות פירעון. למאמר בנושא הערת אזהרה לחצו כאן.


המלצה – מנגנון הערת האזהרה נוצר כדי להבטיח את הזכויות החוזיות של הרוכש, יש לרשום הערת אזהרה בכל עסקה מיד ובצמוד לתשלום הראשון בעסקה.


  • "מעין הערת אזהרה" – במצבים בהם רישום הזכויות אינו מתנהל בטאבו, למשל כאשר הוא מתנהל אצל חברה משכנת, תירשם "מעין הערת אזהרה" אצל הגוף המנהל את הזכויות במקרקעין. מדובר במנגנונים זהים.


  • "כספי נאמנות" – מוסד הנאמנות נועד כדי לגשר על החשש הטבעי הקיים בין שני צדדים לעסקה. כמעט בכל עסקת נדל"ן ישנם כספים המופקדים בנאמנות, בדרך כלל אצל עורך הדין של המוכר "הנאמן". הנאמן יעביר את הכספים ללקוח שלו "הנהנה" בהתקיימו התנאים שנקבעו בהסכם להעברת הכספים מהנאמן לנהנה בלבד. הפקדת כספים בנאמנות במהותה נחשבת כתשלום לנהנה עצמו.

המלצה – את כספי הנאמנות יש להעביר בהעברה בנקאית לחשבון נאמנות כללי או ספציפי (בהתאם לסכום). שימוש בהמחאה בנקאית בנאמנות ייעשה אך ורק במצבים בהם פתיחת חשבון נאמנות יעכב את ביצוע העסקה או במצבים בהם קיימת הוראת מימוש מפורשת לכספי הנאמנות ומנגנון ברור להחזרת ההמחאה לרוכש.

  • "הסכמת בן/בת זוג למכירה" – בעסקאות בהן המוכרים הם זוג נשוי או ידועים בציבור, אך הנכס רשום על שם אחד מבני הזוג בלבד, ידרוש עורך הדין של הרוכש מבן או בת הזוג שאינם רשומים כבעלי הדירה לחתום על מסמך הסכמה למכירה אשר נועד למנוע התדיינות עתידית בין הרוכש לבן או בת הזוג בנוגע לזכויות ו/או תשלומים המגיעים להם במכירה.


  • "אגרות בעסקת נדל"ן" – עסקת נדל"ן מלווה בפעולות בירוקרטיות רבות אשר לרוב מצריכות תשלום אגרה בעדן, אין מדובר בסכומים גדולים והסך הכולל מסתכם בכמה מאות שקלים לעסקה.

המלצה – תקבעו הסדר החזר הוצאות מראש מול עורך הדין שלכם וכך תמנעו מ"נדנודים" על תשלומי האגרות לאורך תקופת העסקה.


  • "תשלום מלוא התמורה ומסירת החזקה" – בהתאם למועד הקבוע הסכם יידרש הרוכש לשלם למוכר את מלוא התמורה בעד הנכס הנרכש, ואילו המוכר יידרש למסור את החזקה בנכס (מסירת מפתח), ואת כל מסמכי העברת הזכויות לידי הרוכש. בשלב זה כרוכשים תוכלו להתחיל בשיפוץ, לעבור לגור או להשכיר את הנכס, אולם חשוב לזכור, אין זה אומר שהעסקה הושלמה.


  • "השלמת העסקה" – בניגוד למה שנהוג לחשוב, עסקת נדל"ן אינה מסתיימת בתשלום מלוא התמורה ומסירת החזקה בנכס. לאחר תשלום מלוא התמורה ומסירת החזקה בנכס, ובהנחה שכלל מסמכי העברת הזכויות התקבלו אצל עורך הדין של הרוכש לרבות אישורי מיסים ואישור עירייה, רק אז מתחיל שלב רישום הזכויות. חשוב לזכור כי הליך קבלת אישורי המיסים ואישור העירייה יכול לקחת זמן רב ולעיתים להימשך גם לאחר מועד תשלום מלוא התמורה ומסירת החזקה בדירה, ובמקרה כזה יופקד סכום כסף בנאמנות אצל עורך דין של המוכר שיועבר אל המוכר עם המצאת כל מסמכי רישום הזכויות. רק לאחר רישום הזכויות בנכס העסקה הושלמה.


המלצה חמה – תבדקו היטב ותוודאו מול עורך הדין שלכם שרישום הזכויות בנכס על שמכם אכן נעשה, למשל בקשו לקבל אישור פעולה או נסח טאבו \ אישור זכויות על שמכם. ואם ישנה מניעה לרישום הזכויות מיד בשלב תשלום מלוא התמורה ומסירת החזקה, למשל בשל חוסר במסמכי העברה, נדנדו לעורך הדין שלכם אחת לתקופה ותוודאו שהרישום אכן מתבצע מיד כשהמניעה לרישום הוסרה.


המאמר נכתב על ידי עו"ד יצחק מלכה - מטרת המאמר היא לספק מידע כללי באופן שטחי בלבד ואין לראות בו משום ייעוץ משפטי בשום פנים ואופן. לייעוץ ללא עלות פנו אלינו בדף יצירת קשר או בטלפון : 053-434-1414. כל הזכויות שמורות, אין להעתיק ללא אישור, הפצה תתקבל בברכה.



 


140 צפיות0 תגובות

Commentaires


bottom of page