מס רכישה - מה זה ואיזה פטורים קיימים לו ?

חשוב לזכור - סכום מס הרכישה יכול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים, את הערכת שווי המס שתשלמו יש לבחון יחד עם התקציב הכולל לעסקה.

מי צריך לשלם מס רכישה?

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, קובע כי במכירה של ״זכות במקרקעין״ חייב רוכש הזכות בתשלום מס רכישה. כלומר, הרוכש צריך לשלם למדינה סכום כסף עבור אותה הרכישה.

מהו הסכום שעליו אנו משלמים מס?

ככלל, המס מוטל בהתאם למדרגות המס וביחס לשווי העסקה. שווי העסקה הוא כל הסכום אותו הרוכש משלם למוכר תמורת הדירה. כאשר נרכשת דירה מקבלן, שווי העסקה כולל גם את המע״מ שהתווסף לתשלום כחלק ממחיר השוק של הדירה.

שיעורי המס מתחלקים לשלוש קבוצות :

1. מס רכישה ברכישת דירת מגורים יחידה מזכה - ראו הגדרה בהמשך.

2. מס רכישה ברכישת דירה שניה, שלישית וכן האלה.

3. מס רכישה בנכס או קרקע שאינם ביעוד למגורים או בקרקע בייעוד למגורים שאינה בניה.

מה הוא שיעור המס ברכישת דירה יחידה (פטור דירה יחידה) ?

החוק הישראלי מבחין בין מס המוטל על רוכש דירה יחידה למגורים, ובין רוכש דירה שנייה ,שלישית וכן האלה. בעוד שלראשון ישנו פטור מלא או חלקי, האחרון יישלם מס במדרגות גבוהות יחסית. הפטור נשען על הנחה כי מי שבבעלותו דירה אחת ויחידה, חזקה שהיא משמשת למגורים עצמאיים ולא להשקעה, ואילו מי שיש לו כבר דירה ורוכש דירות נוספת, חזקה שהוא עושה זאת למטרת השקעה ולא מגורים עצמאיים. המדינה שמעודדת רכישת דירה יחידה למגורים על פני רכישה להשקעה מעניקה ״הנחה״ במיסוי למי שרוכש את דירתו היחידה.

מדרגות המס מתעדכנות באתר רשות המיסים אחת לשנה ונכון לשנת 2023 רשות המיסים קבעה את מדרגות המס על דירה יחידה כך:

- על חלק השווי שעד 1,919,155 ש"ח - מס בשיעור 0%, כלומר פטור מלא

- על חלק השווי העולה על 1,919,155 ש"ח ועד 2,276,360 ש"ח – 3.5%

- על חלק השווי העולה על 2,276,360 ש"ח ועד 5,872,725 ש"ח – 5%

- על חלק השווי העולה על 5,872,725 ש"ח ועד 19,575,755 ש"ח – 8%

- על חלק השווי העולה על 19,575,755 ש"ח – 10%

דוגמא להמחשה:

אדם הרוכש דירה יחידה למגורים בשווי עסקה של 2,200,000 ש״ח ישלם מס כדלקמן :

- על חלק השווי שעד 1,919,155 ש"ח - מס בשיעור 0% = 0 ש"ח. - על חלק השווי העולה על 1,919,155 ש"ח ועד 2,276,360 ש"ח – 3.5% = 9,830 ש"ח.

כלומר, אותו רוכש ישלם מס רכישה בסך 9,830 ש"ח על רכישה בשווי עסקה של 2,200,000 ש"ח.

לנוחיותכם להלן קישור למחשבון מס רכישה של אתר רשות המיסים.

מה הוא שיעור המס ברכישת דירה שניה, שלישית וכן הלאה :

- על חלק השווי שעד 5,872,725 - 8%

- על חלק השווי העולה על 5,872,725 - 10%

כלומר, רוכש דירה ״נוספת״ (שאינה יחידה) בסכום של 2,200,000 ש״ח, ישלם מס רכישה בסכום של 176,000 ש״ח. הפרש אדיר ביחס לדירה יחידה.

מה הוא שיעור המס ברכישת נכס או קרקע בייעוד שאינו למגורים או בקרקע בייעוד למגורים שאינה בנויה ?

שיעור מס הרכישה ברכישת נכס או קרקע שאינו בייעוד מגורים או בקרקע בייעוד מגורים שאינה בנויה הוא 6%.

עם זאת, ראוי לציין כי בהתאם לתקנה 2 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), התשל"ה-1974, ניתן לקבל החזר מס בשיעור של שישית (1%) מהמס ששולם בתנאים הבאים :

- חלה על הקרקע תוכנית לבניית יחידת דיור.

- התקבל היתר בניה תוך 24 חודשים מיום המכירה.

מהם תנאים לקבלת פטור דירה יחידה ?

1. זהות הקונה

הפטור ניתן לתא משפחתי הכולל בני זוג ו/או ילדיו הקטינים. הגדרת התא המשפחתי נועדה למנוע מצב שבו אדם רושם את נכסיו על שם בן/בת הזוג או הילדים הקטינים, במטרה לחמוק מתשלום מס. וכן, על הנישום להיות תושב ישראל ו/או להפוך לתושב תוך שנתיים מרכישת הדירה.

2. דירה יחידה

ככל, הפטור ניתן לרוכש "חסר דיור" כלומר, שאין בבעלותו דירה למגורים ביום הרכישה. עם זאת, לכלל זה יש חריגים נביא להלן את העיקריים שבהם :

החריג הראשון -

בעלות בעד שליש מדירת מגורים - לפי החוק, אם אין לאדם בעלות על יותר משליש של דירה אחרת, הוא זכאי להיחשב כחסר דיור הזכאי לפטור דירה יחידה ברכישת דירת מגורים יחידה.

החריג השני -

בעלות בעד חצי דירה שהתקבלה בירושה.

החריג השלישי -

"משפרי דיור" - משפר דיור הוא אדם שבבעלותו דירה ובכוונתו לרכוש דירה חלופית, כלומר להחליף את הדירה הראשונה בדירה השנייה.

בפועל, החוק לא בודק האם באמת הדירה השנייה טובה יותר או לא עבור הרוכש, אלא החוק קובע כי אדם יכול לרכוש דירה שנייה ולקבל פטור דירה יחידה כל עוד הוא מוכר את הדירה הראשונה בפרק הזמן הקבוע בחוק. פרק הזמן שיש למכור את הדירה הראשונה שונה בין רכישת דירה שנייה מקבלן או מיד שנייה.

מס רכישה - פטורים נוספים

לחובת תשלום מס רכישה ישנם פטורים והקלות רבים לאוכלוסיות ייחודיות ובשיעורים משתנים. כך למשל, נכה או עיוור (הזכאים על פי הגדרתם בחוק), זכאים להקלה השיעור המס בתנאים המפורטים בחוק - שיעור המס לנכה או עיוור עומד על 0.5%. השימוש בפטור מוגבל.

כמו כן, ישנם הקלות למשפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה, עולים חדשים ותושבים חוזרים.

המאמר נכתב על ידי עו"ד יצחק מלכה - מטרת המאמר היא לספק מידע כללי באופן שטחי בלבד ואין לראות בו משום ייעוץ משפטי בשום פנים ואופן. לייעוץ ללא עלות פנו אלינו בדף יצירת קשר או בטלפון : 053-434-1414. כל הזכויות שמורות, אין להעתיק ללא אישור, הפצה תתקבל בברכה.