top of page

הערת אזהרה ודילמת הרוכש - מה חשוב לדעת ?

עודכן: 16 בינו׳ 2023


 


הערת אזהרה במקרקעין, כשמה כן היא, הערה הרשומה לגבי נכס ספציפי המזהירה אחרים לגבי עסקאות או נושאים אחרים הקשורים באותו הנכס.

כדי להבין מה הקשר בין הערה מילולית לנכס פיזית, נסביר תחילה איך מתנהלת עסקה במקרקעין.


לפי סעיף 7(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, עסקה במקרקעין טעונה רישום, ולמעשה קובע סעיף 7(א) הוראה לפיה עסקה במקרקעין תחשב ל"התחייבות לעשיית עסקה" בלבד עד למועד רישום העסקה. במילים פשוטות – עד שהעסקה לא נרשמת במרשם היא לא עסקה גמורה אלא התחייבות לעשיית עסקה, גם אם חלפו שנים ממועד "סיום" העסקה ואף אם כל התמורה בעד הנכס שולמה והרוכשים מתגוררים בנכס כבר שנים.


רישום הזכויות נעשה, ככל, בפנקסי המקרקעין המנוהלים ברשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, המכונה גם ״טאבו״. המרשם הוא פומבי וכל אחד יכול, בכפוף לתשלום אגרה זעומה, להנפיק אישור רשמי על רישום הזכויות לגבי נכס מסוים. האישור הרשמי בו רשומות הזכויות בנכס מוכר גם בשם ״נסח טאבו״.


אולם, שעסקה במקרקעין כרוכה בהרבה שלבים ובירוקרטיה, ועלולים לעבור חודשים ולפעמים אף שנים בין מועד החתימה על החוזה ובין הרישום הסופי של הזכויות על שמו של הרוכש בטאבו. וכאן נוצרת "דילמת הרוכש" : הרוכש, שנדרש לרוב לשלם את כל התמורה בעד הנכס, עוד לפני שהוא נרשם כבעל הזכויות בנכס, נחשף לסיכון של "עסקה נוגדת" - מצב בו המוכר מוכר את זכויותיו לשני רוכשים שונים, ולסיכון של עיקול או הטלת מגבלות על ידי צד שלישי על זכויותיו של המוכר בנכס, מגבלות אשר ימנעו את ביצוע העברת הזכויות משם המוכר לשם הרוכש.


הפתרון לדילמת הרוכש הוא רישום "הערת אזהרה" המעוגן בסעיף 126 לחוק המקרקעין. למעשה, הערת אזהרה היא "הערה" המופיעה לצד פירוט הזכויות בנסח הטאבו, והיא נועדה לאותת לכל מי שצופה בנסח שבתאריך פלוני נרשמה התחייבות של בעל הזכויות לבצע עסקה או להימנע מביצועה לטובת אלמוני. במילים פשוטות – הערת האזהרה היא נורה אדומה המאותת לרוכשים פוטנציאלים ולצדדים שלישיים אחרים שבנכס הרשום כבר יש התחייבות לבצע או להימנע מביצוע עסקה בזכויות המוכר.


תוצאות רישום הערת אזהרה : לפי סעיף 127 לחוק המקרקעין, ברגע שנרשמת במרשם הערת אזהרה על זכויות בנכס מסוים, אסור לרשם לרשום עסקה הסותרת את תוכן ההערה, מה שמגן מפני הסיכון שב"עסקה נוגדת". כמו כן, משנרשמה הערת אזהרה אין בכוחו של עיקול או צו כינוס נכסים או מגבלות אחרות לפגוע בזכויות הזכאי לפי ההערה.


לפיכך, להערת האזהרה שני תפקידים עיקריים: התפקיד הראשון הוא לתת אינדיקציה לכל המתעניין בנכס לגבי עסקאות שהתחייב המוכר לעשות בזכויותיו או להימנע מלעשותן. התפקיד השני, הוא לפתור את "דילמת הרוכש", למנוע רישום עסקה נוגדת ולהגן על הזכאי מפני עיקול או מגבלות אחרות.


המאמר נכתב על ידי עו"ד יצחק מלכה - מטרת המאמר היא לספק מידע כללי באופן שטחי בלבד ואין לראות בו משום ייעוץ משפטי בשום פנים ואופן. לייעוץ ללא עלות פנו אלינו בדף יצירת קשר או בטלפון : 053-434-1414. כל הזכויות שמורות, אין להעתיק ללא אישור, הפצה תתקבל בברכה.



 


46 צפיות0 תגובות

Comments

Couldn’t Load Comments
It looks like there was a technical problem. Try reconnecting or refreshing the page.
bottom of page