השתתפות בעלי דירות בהוצאות שאינן שוטפות בבית משותף : מתי בעל בית יכול לסרב לשלם ומתי חייב להשתתף

---

סעיף 58(א) לחוק המקרקעין קובע כי ״בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג״.

כלומר, ישנם שלושה סוגי הוצאות בבית משותף אשר לפי חוק חייב בעל דירה להשתתף בהן: 1. החזקה תקינה 2. ניהול 3. הבטחת שירותים המחויבים על פי דין או על פי נוהג.

"בית משותף" בהגדרה הוא בית שיש בו 2 דירות או יותר, אשר נרשם בפנקס הבתים המשותפים, ללא רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים אין תחולה לדיני הבתים המשותפים.

את המונח החזקה תקינה מבאר לנו החוק בסעיף 58(א), כך: ״שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות״. כלומר, שאלת הבוחן היא האם מטרת התשלום היא תחזוקה או שיפור ופיתוח.

ניקח לדוגמא מצב בו החיפוי החיצוני של בניין מתחיל להתפרק. החיפוי המתפרק מהווה סכנה ברורה ונדרש להחליף אותו לשם ״שמירה על מצבו של הרכוש המשותף" ולשם "החזקתו התקינה של הבית המשותף". לכן, הוצאות לתיקון החיפוי המתפרק הן בוודאי הוצאה שכל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בה.

מה הדין במצב בו החיפוי המקורי מתוחזק היטב אולם חלק מדיירי הבניין החליטו לשדרג אותו.

במקרה כזה נדרש לבחון תחילה את תקנון הבית המשותף במקרה הספציפי - האם ישנו תקנון מצוי או מוסכם ואם מוסכם מה הוסכם בו. כאשר התקנון של הבניין המשותף הוא תקנון מצוי, אזי לא ניתן לחייב בעל דירה להשתתף בהוצאה שהיא לא תחזוקה, ניהול והבטחת שירותים, ללא קבלת הסכמתו המפורשת.

אולם, בניגוד לדעה המקובלת ההגדרה ״שמירה על מצב הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבנייה״ כוללת גם שמירה על המצב האסתטי. כלומר, אם לדוגמא חיפוי חיצוני של בניין נפגע כתוצאה מפגעי הזמן אך אינו מהווה סכנה, יתכן שגם אז בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאת תיקון החיפוי על מנת לשמר את המצב האסתטי של הבניין, כלומר צביעה חידוש הרובה וכו'. פרשנות זו נקבעה בין היתר בתיק 2017/344/7 נציגות הבית המשותף ברח' המייסדים 13-11 נתניה נ' מישה ברוך (נבו, 2020.6.22 ) שם קבעה המפקחת כי "המונח "החזקה תקינה" אינו כולל רק ביצוע עבודות שבהן אלמנטים בטיחותיים. כך שחובתה של נציגות הבית המשותף היא לא רק לפעול לתיקונם של ליקויים בטיחותיים אלא מחובתה לפעול להחזקתו התקינה של הבית על כל המשתמע מכך, לרבות בפן האסתטי".

במילים פשוטות : תחזוקה אסתטית או בטיחותית - כן ! , שיפוץ שהוא שדרוג - לא !

לבסוף חשוב לציין שישנן הוצאות חריגות, שהן למטרות שיפור ולא תחזוקה, שהחוק לא דורש את הסכמת כל בעלי הבתים אלא רוב. ראו לדוגמא את סעיף 59ו לחוק המקרקעין לעניין מעלית.

זכרו היטב, בטרם מבצעים עסקה בבית משותף חובה לבדוק לפי איזה סוג תקנון מתנהל הבית המשותף ומה נכתב בו.

המאמר נכתב על ידי עו"ד יצחק מלכה - מטרת המאמר היא לספק מידע כללי באופן שטחי בלבד ואין לראות בו משום ייעוץ משפטי בשום פנים ואופן. לייעוץ ללא עלות פנו אלינו בדף יצירת קשר או בטלפון : 053-434-1414. כל הזכויות שמורות, אין להעתיק ללא אישור, הפצה תתקבל בברכה.